Raportul dintre proprietari si asociatie
In raport cu asociatiile de proprietari, privind viata intr-un condominiu, proprietarii trebuie sa se supuna unor reguli de conduita. Astfel, atunci cand este nevoie sa se inspecteze, sa se repare ori sa se inlocuiasca elemente din proprietatea comună, proprietarul este obligat sa accepte accesul in apartamentul sau in spaţiul sau al unui delegat al asociatiei. Fac exceptie cazurile de urgenta, cand accesul se poate face fara preaviz.
Dacă proprietarul unui apartament ori spatiu sau oricare alta persoana care actioneaza in numele sau provoaca daune oricărei parti din proprietatea comuna sau unui alt apartament ori spatiu, respectivul proprietar sau respectiva persoana are obligatia sa repare stricaciunile ori sa plateasca cheltuielile pentru lucrarile de reparatii.
In cazurile in care in cladirile de locuinte unul dintre proprietari sau chiriasi impiedica, cu buna-stiinta si sub orice forma, folosirea normală a cladirii de locuit, creand prejudicii celorlalti proprietari ori chiriasi, după caz, proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita instantei să hotarasca masurile pentru folosirea normala a cladirii, precum şi plata daunelor.
In cazul instrainarii apartamentelor, notarii nu pot incheia nu vor autentifica actele de instrainare fara o adeverinta din partea asociatiei de proprietari, care să reprezinte dovada achitarii la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, eliberata in original sub semnatura presedintelui si a administratorului asociatiei de proprietari, cu precizarea numelui si prenumelui acestora, si cu stampila asociatiei de proprietari. Actele de instrainare incheiate cu nerespectarea acestei obligatii sunt nule de drept.
Daca exista datorii către asociatia de proprietari, instrainarea proprietatii se poate face numai daca se introduce in contract o clauza privitoare la preluarea datoriilor de către cumparator.

Cadrul legal

LEGE nr. 230 din 6 iulie 2007
privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari

ART. 14
Proprietarul este obligat să menţină proprietatea sa individuală, apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, în stare bună, pe propria cheltuială. Niciun proprietar nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală a celorlalţi proprietari din condominiu.
ART. 15
Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat să accepte accesul în apartamentul sau în spaţiul său al unui delegat al asociaţiei, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaţiu. Fac excepţie cazurile de urgenţă, când accesul se poate face fără preaviz.
ART. 16
(1) Proprietarii sunt obligaţi să ia măsuri pentru consolidarea sau modernizarea clădirii, pentru reabilitarea termică şi eficienţa energetică, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura intervenţiilor, se va avea în vedere menţinerea aspectului armonios şi unitar al întregii clădiri.
(2) În clădirile afectate de seisme, proprietarii au obligaţia de a lua de urgenţă măsuri pentru consolidare, cu sprijinul autorităţii publice locale sau centrale.
ART. 17
Dacă proprietarul unui apartament ori spaţiu sau oricare altă persoană care acţionează în numele său provoacă daune oricărei părţi din proprietatea comună sau unui alt apartament ori spaţiu, respectivul proprietar sau respectiva persoană are obligaţia să repare stricăciunile ori să plătească cheltuielile pentru lucrările de reparaţii.
ART. 18
În cazurile în care în clădirile de locuinţe unul dintre proprietari sau chiriaşi împiedică, cu bună-ştiinţă şi sub orice formă, folosirea normală a clădirii de locuit, creând prejudicii celorlalţi proprietari ori chiriaşi, după caz, proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita instanţei să hotărască măsurile pentru folosirea normală a clădirii, precum şi plata daunelor.
ART. 19
În cazul spaţiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comun.
ART. 20
(1) Proprietarii care îşi înstrăinează apartamentele sau spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă sunt obligaţi ca la întocmirea formelor de înstrăinare să facă dovada achitării la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari.
(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de înstrăinare fără o adeverinţă din partea asociaţiei de proprietari, care să reprezinte dovada achitării la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, eliberată în original sub semnătura preşedintelui şi a administratorului asociaţiei de proprietari, cu precizarea numelui şi prenumelui acestora, şi cu ştampila asociaţiei de proprietari. Actele de înstrăinare încheiate cu nerespectarea acestei obligaţii sunt nule de drept.
(3) În cazul existenţei unor datorii către asociaţia de proprietari, înstrăinarea proprietăţii se poate face numai dacă se introduce în contract o clauză privitoare la preluarea datoriilor de către cumpărător.

HOTĂRÂRE nr. 1.588 din 19 decembrie 2007
pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari
ART. 12

B. Obligaţii:
a) să menţină în bune condiţii proprietatea individuală, apartamentul sau spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, pe propria cheltuială. Niciun proprietar nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală al celorlalţi proprietari din condominiu;
b) să accepte accesul în apartamentul sau în spaţiul propriu, cu un preaviz de 5 zile, al unui delegat al asociaţiei, atunci când este necesar şi justificat să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaţiu. Fac excepţie cazurile de urgenţă, când accesul se poate face fără preaviz, conform prevederilor din statutul asociaţiei de proprietari;
c) să contribuie la constituirea mijloacelor băneşti şi materiale ale asociaţiei de proprietari şi să achite în termenul stabilit cota de contribuţie care le revine în cadrul cheltuielilor asociaţiei de proprietari;
d) să ia măsuri, în cadrul asociaţiei, pentru modernizarea, consolidarea, reabilitarea termică, precum şi pentru creşterea performanţei energetice a clădirii, după caz, potrivit prevederilor legale, şi să achite cota-parte din costurile aferente. Indiferent de natura intervenţiilor, se va avea în vedere menţinerea aspectului armonios şi unitar al întregii clădiri. În clădirile afectate de seisme, proprietarii au obligaţia de a lua de urgenţă măsuri pentru consolidare, conform prevederilor legale în vigoare; lucrările de reparaţii, intervenţii etc. se vor executa cu personal autorizat, potrivit legii;
e) să repare stricăciunile ori să plătească cheltuielile pentru lucrările de reparaţii, dacă ei sau alte persoane care acţionează în numele lor au provocat daune oricărei părţi din proprietatea comună sau unui alt apartament ori spaţiu;
f) la înstrăinarea proprietăţii, să transmită toate obligaţiile către dobânditor, inclusiv cele cu privire la sumele de plată către asociaţia de proprietari existente la data tranzacţiei, precum şi orice alte informaţii relevante sau având consecinţe asupra drepturilor şi obligaţiilor privitoare la proprietatea care este înstrăinată;
g) la dobândirea proprietăţii, să depună în copie, la asociaţie, actul de proprietate;
h) să modifice instalaţiile de distribuţie a utilităţilor în interiorul unui condominiu sau al unui apartament din cadrul unui condominiu numai în condiţiile legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul utilităţii, în care se arată efectele modificării instalaţiei respective. Pe baza acestui referat, comitetul executiv va hotărî asupra efectuării modificării. În cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice şi a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic menţionat;
i) nu pot ocupa funcţii în comitetul executiv şi în comisia de cenzori membri având grade de rudenie, până la gradul al 4-lea inclusiv.